房地產稅立法的爭議焦點，在于個人持有住房的房產稅的征收。目前，立法的法理基礎、制度基礎和技術基礎都在逐漸厘清，但由于房地產稅涉及廣大群眾的切身利益，其立法論證過程，還應對公眾更加透明，從而得到納稅人的理解和認同。
“我最大的疑問是，政府工作報告提到的房地產稅，到底是用來干嘛的？”4月初，一位東北的房地產商人成明軒（化名）向21世紀經濟報道記者表示。
成明軒告訴記者，他每年都會仔細研讀政府工作報告，而他對房地產稅的疑問，也來源于此。
成明軒說，最近幾年，政府工作報告三次提到了房地產稅。分別是2014年、2018年和2019年，但三年都只提到推進房地產稅立法，并未做更多解釋和說明。
成明軒此前并非地產商人，他的第一個項目在2018年才開售，在他看來，政府部門出臺房地產稅的目的到底是什么，會很大程度影響后續樓市的走向。
21世紀經濟報道注意到，盡管在近年來很少提及房地產稅改革的目的，但從更早些時候的表述來看，正確引導住房消費，調節房地產市場，是政府推動房地產稅改革的重要目的。
隨著政府工作報告連續兩年提到推進房地產稅立法，房地產稅的關注度持續提升。在博鰲亞洲論壇2019年年會上，中國人民大學副校長、金融研究所所長吳曉求，中國財政科學研究院原院長、華夏新供給經濟學研究院院長賈康等權威專家關于房地產稅的激烈討論，再度引起各方熱議。
有學者向21世紀經濟報道記者表示，房地產稅立法的爭議焦點，在于個人持有住房的房產稅的征收。目前，立法的法理基礎、制度基礎和技術基礎都在逐漸厘清，但由于房地產稅涉及廣大群眾的切身利益，其立法論證過程，還應對公眾更加透明，從而得到納稅人的理解和認同。
此外，房地產稅作為地方稅種，如何賦予地方更大的自主權力？如何估算全國住房保有量？都是需要解決的問題。
土地轉讓支出首次超過收入
2010年，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》提出，發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。
2011年，上海和重慶開始推動開展對部分個人住房征收房產稅的試點，在其相關文件的目的說明中，也都主要提到了“調節收入分配”和“引導個人住房消費”。
不過，近年來，隨著我國財稅體制改革的推進和地方財政壓力的加大，房地產稅作為地方政府重要稅收收入來源的作用，開始受到國內的關注。
民生證券在今年2月的一份研報中指出，從當前我國中央、地方政府的財權事權不匹配的背景來看，進一步的財稅改革大概率將要繼續推進。在此背景下，對于如何重構地方財政的主體稅種，社會上有較多的意見。而考慮到近年來體量增長最快的、關注度最高的房地產行業，立法全面開征房地產稅的聲音便逐漸出現。
另一方面，中國人民大學經濟學院院長劉守英曾在接受21世紀經濟報道記者專訪時表示，以土地招拍掛制度和土地抵押融資，將土地資本化，為城市建設提供資金的“以地謀發展模式”已經走到盡頭。
數據也顯示，土地財政模式已經迎來拐點。
根據財政部發布的數據，2018年，全國土地使用權出讓收入65096億元，同比增長25%，而土地出讓收入相關支出則達到69941億元，同比增長34.2%。這是我國第一次出現土地轉讓相關支出超過收入的情形。
在這一背景下，以房地產稅緩解土地財政難題，是房地產稅的任務之一。
重要問題需要論證
關于房地產稅，一個備受關注的問題是，開征針對個人的房產稅，需要的前提條件是什么？這決定了房產稅來臨的時間表。
理論上，房地產稅被認為應該是一個完整的稅收體系，其征收對象包括“房產”和“地產”，且涵蓋房地產的“交易”和“持有”等環節。
在我國，涉及房地產的稅種有10項，包括房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅、增值稅、城市維護建設稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅，其中前5項是不動產領域特有的稅種。
從1986年9月國務院正式發布《中華人民共和國房產稅暫行條例》起，以房產為征稅對象，房產產權所有人負責繳納的房產稅就一直在我國征收。但該條例同時規定，個人非營業用的房產免征房產稅。
在采訪過程中，有學者向21世紀經濟報道記者表示，如何向納稅人講清楚房地產稅立法的“道理”，達成各界關于房地產稅的共識，也是當前在立法論證和解讀過程中需要重視并且必須要完成的一項任務。
武漢大學法學院教授孟勤國向21世紀經濟報道表示，根據中國首份《中國家庭金融調查報告》，中國自有住房擁有率超過85%，這意味著房地產稅中，持有房產環節的房產稅一旦對個人開征，會關系到全國大部分家庭的切身利益。因此，必須對房地產稅立法開展嚴格的立法論證，一是要論證房地產稅的合法性和合理性，二是要對房地產稅到底能不能抑制房價過度上漲進行論證。
而重慶大學建設管理與房地產學院院長劉貴文則告訴21世紀經濟報道，在房地產稅立法的過程中，立法機關的一個重要任務是，把房地產稅立法的“道理”向納稅人解釋清楚，包括征稅的目的、稅收的使用方向和監管模式等。
其中，劉貴文指出，把房地產稅法的法理講清楚是關鍵。他舉例表示，不少人認為，土地國有的情況下，房屋持有人在實際上承擔了土地出讓金的基礎上，不應該再征收住房保有環節的稅，國際上是土地私有所以征稅。但實際上，在英國等國家的公有土地上，房主也只享有土地使用權，但與私有土地一樣，需要在房產持有過程中繳納市政稅。
今年全國兩會期間的記者會上，全國人大財經委負責人表示，房地產稅法由全國人大常委會預算工作委員會會同財政部組織起草，目前，相關部門正在完善法律草案、重要問題的論證等方面的工作，待條件成熟時提請全國人大常委會初次審議。
而在制度和技術層面的基礎搭建上，近日，濟南大學商學院教授，西澤金融研究院院長趙建撰文指出，房地產稅，迫切需要從制度根源——主要包括產權制度、財產登記制度、立法機制等，以及從技術層面——稅務和財務精算技術、財產評估方法等入手，從系統論的框架內進行架構。
具體來看，分析人士指出，包括開展全國住房普查、建立全國統一的不動產登記、修訂《稅收征管法》、統一界定房屋性質、發展批量房價評估體系等多個前置工作需要完成。
其中，2018年6月，自然資源部宣布全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網，這標志著“增量”不動產登記已經實現。
而針對存量住房的住房普查，21世紀經濟報道注意到，在2013年，國家統計局高層曾表示，住房普查將來可能與人口普查相結合。而第七次全國人口普查將于2020年進行。
免稅面積應因地制宜
另一個廣受關注的問題是，一旦房產稅確實對個人開征，將會如何確定稅基和稅率？
此前，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌曾告訴21世紀經濟報道，在立法方面，房地產稅應該和整個稅收體系的改革結合起來，既要有保有環節稅收，在開發、流通環節當中，也應該和一些稅相應合并。另外，稅基是寬的，但稅率不可能一蹴而就。要考慮區域差別和大部分業主的接受能力，區別不同城市的稅率，明確哪些是可以減免的，綜合考慮稅基、稅率、優惠政策。
在稅基問題上，國際上，房產稅開征的稅基有依據租金收入的和依據房屋評估價兩種。2017年12月，時任財政部長肖捷撰文指出，要按照立法先行、充分授權、分步推進的原則，推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅負，逐步建立完善的現代房地產稅制度。
在稅率問題上，多位受訪人士均表示，作為地方稅種，房產稅的稅率設置將會賦予地方更大的權力。
西南政法大學教授、中國社會法研究會副會長劉俊則告訴21世紀經濟報道，開征房地產稅，一是在制度建立初期，稅率不能過高；二是稅率高低與征稅基數評估高低形成內在邏輯關系，通常稅基（評估價）越高，稅率相對越低，反之亦然。
此外，在房產稅免征額上，各地的免征額設置被認為應該因地制宜。
今年全國兩會期間，全國人大財經委副主任尹中卿向21世紀經濟報道記者表示，房地產稅肯定要設定最低居住面積免除額。尹中卿主張對居民住宅免稅面積應該寬松一點，不要像個稅一樣頻繁提標準，一開始寧可把標準定得高一點。比如，如果平均住房面積30平方米，可以確定人均40平方米、50平方米甚至60平方米作為免稅面積，“按照‘房住不炒’的原則，自住的可以盡量不交、少交，這樣稅種才容易推出”。
此外，對于擁有多套房產的房主來說，空置稅是否會出臺，也是一個市場關心的問題。
3月27日，中國財政科學研究院原院長、華夏新供給經濟學研究院院長賈康表示，房產保有環節征稅是可行的，但對于空置稅持謹慎態度。
賈康指出，如何認定空置與否，討論了若干年還是有爭議，如果能夠認定“空置”，這個稅種還是可行的，但是現在看不出這種可能性。同時，即使空置稅成為一個征稅稅種，也不能替代房地產稅。
住房保有量之謎
從宏觀來看，房地產稅影響幾何？
Wind數據顯示，2017年，包括契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和房產稅在內，我國5種不動產領域特有稅種總計實現稅收16438億元，占地方財政收入的17.97%。
其中，只對經營性房產進行征收的房產稅，實現2604億元，占地方財政收入僅2.85%。
多位受訪人士均向21世紀經濟報道表示，如果針對個人保有住房環節的房產稅的開征，房產稅的比重或會大幅度上升，但同時，包括契稅、土地增值稅、個人所得稅等交易流轉過程中的稅收，會做相應的合并和下調，避免重復征稅。
不過，從試點的上海和重慶來看，由于稅率較低、征收范圍將較小等原因，對地方財政收入影響并不明顯。
政策來看，上海對首套房免征，同時規定家庭人均住房面積不超過60平方米的部分免稅，并且按照住房的市場交易價格的70%來計算；重慶方案是對每戶100平方米（高檔商品房）和180平方米（獨棟商品住宅）內這一部分免征。稅率方面，上海稅率暫定0.6%；重慶稅率為0.5%-1.2%。
以重慶為例，2018年重慶全市收入房產稅67.3億元，約占全部稅收收入的4.2%，而2014年，兩個數字分別是17.4億元和3.7%。
不過，由于我國從自1984年以來，一直沒有進行新的全國性住房普查，確切的住房保有量難以估計，再疊加未來各個地方不同的稅率與免征額等設置，多位受訪人士均指出，現階段還難以直接測算開征房產稅可能帶來的影響。但從上海和重慶的經驗來看，類似的稅率設置，對樓市影響不大。
